El mantenimiento de fachadas en una copropiedad es un proceso fundamental para preservar su valor, seguridad y presentación estética. Con el paso del tiempo, las edificaciones se ven afectadas por múltiples factores: la exposición al sol, la lluvia, el viento, los cambios bruscos de temperatura entre el día y la noche, e incluso los movimientos telúricos. Todos estos elementos deterioran gradualmente los materiales y sellos exteriores.
Uno de los componentes más sensibles es el sello de las ventanas, que se ve afectado por los rayos UV, lo cual puede generar filtraciones, desprendimientos y afectaciones estructurales. Por esa razón, en promedio, cada 7 u 8 años se debe programar el mantenimiento integral de la fachada de la copropiedad.
¿En qué consiste el mantenimiento de una fachada?
El mantenimiento de fachadas implica realizar intervenciones técnicas y estéticas sobre los elementos que conforman la superficie exterior del edificio. Esto puede incluir:
Reparación de lagrimales, revoques, estucos y fisuras.
Sustitución o resane de chapas, enchapes o ladrillos.
Sellado de ventanería y juntas estructurales.
Aplicación de pinturas, impermeabilizantes y sellantes especializados.
Limpieza y protección final de las superficies intervenidas.
El propósito es garantizar que la fachada mantenga sus condiciones de seguridad, impermeabilidad y apariencia, protegiendo el patrimonio de todos los copropietarios.
Fase preoperativa: diagnóstico y pliego de condiciones
En CAA Administraciones S.A.S. (anteriormente conocida como Córdoba Arango Administraciones S.A.S.), contamos con un procedimiento técnico estructurado dividido en dos grandes etapas:
la fase preoperativa, que incluye el diagnóstico y la elaboración del pliego de condiciones; y la fase operativa, que comprende la ejecución, supervisión y cierre del proyecto.
Diagnóstico técnico inicial
El proceso siempre inicia con la contratación de un acompañamiento técnico especializado.
Esta persona o firma profesional realiza un diagnóstico detallado que permite identificar las áreas a intervenir y definir los materiales, proporciones, técnicas de aplicación, tiempos estimados y garantías requeridas.
Dependiendo de la complejidad del edificio, este diagnóstico puede incluir:
Vuelos con dron para inspeccionar fachadas altas o de difícil acceso.
Descuelgue de personal técnico certificado en trabajo en alturas.
Revisión visual con binoculares o cámaras de alta resolución.
Visitas a apartamentos o locales para verificar el estado de las ventanas, sellos y puntos críticos de filtración.
El resultado es un informe técnico detallado que sirve de base para estructurar el pliego de condiciones.
Elaboración del pliego de condiciones
Con el diagnóstico en mano, se elabora el pliego técnico de condiciones, que constituye la herramienta base para contratar en igualdad de condiciones.
Este documento define con precisión todos los aspectos del proyecto:
Alcance de la intervención: áreas a trabajar, sistemas constructivos y elementos a reparar.
Especificaciones técnicas: materiales aprobados, métodos de aplicación y estándares de calidad.
Protocolos de seguridad: normas de trabajo en alturas, EPP, y procedimientos de control de riesgos.
Requisitos de experiencia y certificaciones del contratista.
Cronograma estimado, condiciones de pago y tipo de garantía exigida.
El objetivo del pliego es que todas las empresas oferentes coticen bajo las mismas condiciones técnicas y administrativas, evitando diferencias que dificulten la comparación.
Una vez el pliego está listo, CAA Administraciones lo socializa ante la comunidad, invitando a los propietarios que conozcan empresas especializadas a presentarlas como posibles oferentes.
En paralelo, la administración contacta directamente a empresas reconocidas en la ciudad por su trayectoria en mantenimiento de fachadas.
Posteriormente, se programa una visita técnica conjunta con todos los interesados para aclarar temas logísticos como ubicación del campamento, almacenamiento de materiales, zonas de acceso y demás aspectos operativos.
Finalizada esta etapa, las empresas presentan sus cotizaciones ajustadas al pliego, y se procede a la evaluación comparativa.
Evaluación técnica y selección del contratista
El acompañante técnico contratado por la copropiedad elabora un cuadro comparativo con los resultados de las propuestas recibidas, donde se valoran aspectos como:
Precio total y análisis de cantidades de obra.
Experiencia de la empresa contratista en proyectos similares.
Cumplimiento del sistema de gestión y de seguridad industrial.
Garantías ofrecidas.
Forma de pago y cronograma propuesto.
Reputación, cumplimiento y soporte técnico.
El Consejo de Administración, con el apoyo de CAA Administraciones, revisa este cuadro y toma la decisión final sobre la empresa contratista que ejecutará el mantenimiento.
De esta forma se concluye la fase preoperativa, dando paso a la fase operativa.
Fase operativa: ejecución, control y cierre del proyecto
Durante la ejecución, CAA Administraciones S.A.S. realiza un acompañamiento cercano a través de comités de obra semanales, en los cuales se documentan los avances, las actas de pago, los cortes de obra y las observaciones técnicas.
El contratista presenta periódicamente sus actas de avance, que son revisadas y aprobadas por el profesional encargado del acompañamiento técnico.
Es importante aclarar que esta labor no equivale a una interventoría formal, sino a una supervisión técnica de cumplimiento para garantizar que las actividades se realicen conforme a las especificaciones del pliego.
Paralelamente, se levantan actas de vecindad que documentan el estado de las zonas comunes y privadas antes y después del inicio de los trabajos, lo que permite evitar reclamaciones posteriores.
Una vez culminada la obra, se entregan los informes finales, tanto digitales como impresos, con toda la información técnica, fotográfica y documental del proyecto, los cuales son presentados en la Asamblea General de Copropietarios.
Planeación y sostenibilidad financiera
En Córdoba Arango Administraciones S.A.S., insistimos en la importancia de que cada copropiedad establezca un fondo de ahorro mensual destinado al mantenimiento de fachadas.
Este tipo de mantenimiento es inevitable y su costo, aunque alto, se puede planificar de forma anticipada.
De esta manera, la copropiedad evita cuotas extraordinarias y asegura que, llegado el momento, los recursos estén disponibles para realizar el proyecto en condiciones óptimas.
En Córdoba Arango Administraciones S.A.S., insistimos en la importancia de que cada copropiedad establezca un fondo de ahorro mensual destinado al mantenimiento de fachadas.
Este tipo de mantenimiento es inevitable y su costo, aunque alto, se puede planificar de forma anticipada.
De esta manera, la copropiedad evita cuotas extraordinarias y asegura que, llegado el momento, los recursos estén disponibles para realizar el proyecto en condiciones óptimas.
Experiencia y estandarización del proceso
Gracias a su trayectoria, CAA Administraciones S.A.S. ejecuta anualmente entre ocho y nueve mantenimientos de fachadas, lo que ha permitido consolidar protocolos estandarizados y listas de chequeo técnicas que garantizan procesos eficientes, seguros y de alta calidad.
Nuestra experiencia nos ha enseñado que el éxito de un mantenimiento de fachada depende, ante todo, de la planeación rigurosa, la selección de contratistas idóneos y la supervisión técnica constante, tres pilares que caracterizan la gestión de CAA Administraciones.
Conclusión
El mantenimiento de fachadas no debe asumirse como un simple trabajo de pintura o embellecimiento, sino como una intervención técnica integral que asegura la vida útil, seguridad y valorización del edificio.
En CAA Administraciones S.A.S., una empresa con más de cuatro décadas de experiencia en la administración de copropiedades, acompañamos a las comunidades en todas las etapas del proceso, desde el diagnóstico inicial hasta la entrega final, promoviendo transparencia, responsabilidad técnica y resultados duraderos.
